פסק-דין בתיק ע"א 1825-12-12

רקע

1.                   המערערת מחזיקה במשק 51 (להלן: " המקרקעין") בכפר חב"ד, מושב עובדים של חסידי ליובאוויטש להתיישבות (להלן: " האגודה"), כבת רשות של האגודה, שמחזיקה במקרקעין מכוח חוזה משבצת בין המשיב לבין הסוכנות היהודית אשר התירה לאגודה לעשות שימוש במקרקעין (להלן: " החוזה")

2.                   חוזה המשבצת הגדיר את מטרת השכירות: "א. ניצול השטח העליון של הקרקע בעיקר לצורכי חקלאות; ב. הקמת מבנים משקיים, ושימוש בהם למטרה חקלאית; ג. הקמת יחידות מגורים ומגורים בהן; ד. הקמת מבני ציבור ושימוש בהם" (סעיף 3 בחוזה).

3.                   המערערת מפעילה במקרקעין מכוורות לגידול דבורים ולייצור דבש, מכוח רישיון שהוענק לה על פי הוראות צו הפיקוח על מצרכים ושירותים (ייצור דבש ומכירתו), התשל"ז-1977.

4.                   נוסף על המכוורות המערערת מפעילה במקרקעין חנות לממכר דבש, מרכז מבקרים בשם "מאחורי הדבש", משחקייה לילדים, וכן מוצבת במקרקעין מכולת קירור (להלן: " השימושים").

5.                   בבית משפט קמא עתר המשיב לצו מניעה נגד כל השימושים, מלבד המכוורות.

6.                   המחלוקת בבית משפט קמא הייתה אם השימושים נכללים בהגדרת מטרת השכירות בחוזה, דהיינו "צורכי חקלאות" שעל כן הם מותרים, אם לאו.

7.                   בית משפט קמא הגיע למסקנה כי כל השימושים אינם חקלאיים, שלפיכך נתן צו המורה למערערת לסלק ולהרוס את כל המחוברים במקרקעין שבהם נעשים השימושים ולא לעשות במקרקעין שימוש שאינו חקלאי.

8.                   הערעור הוגש בגין צו המניעה, שהתייחס לשימושים השונים. המערערת הסכימה להגביל את הערעור לצו המניעה באשר למרכז המבקרים בלבד.

תמצית פסק הדין של בית משפט קמא לעניין מרכז המבקרים

9.                   בית המשפט עמד על הגדרתה של מטרת השכירות בחוזה כמובא לעיל. על פי ההגדרה מצא בית המשפט כי שימושים שאינם חקלאיים מותרים רק בהתאם להחלטת מועצת מינהל מקרקעי ישראל, לרבות החלטה מס' 1101 של מועצת מקרקעי ישראל "שימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה" (27.3.07). נקודת המוצא של החלטה 1101 היא שנאסר על חברי המושבים להשתמש בנחלות למטרות שאינן חקלאיות.

צוין כי המערערת לא ביקשה היתר לשימוש שאינו חקלאי במקרקעין.

10.               בית המשפט מצא כי נוכח הוראות החלטה 1101 ובג"צ 1027/04 פורום הערים העצמאיות נ' מועצת מקרקעי ישראל (9.6.11), הפרשנות הראויה של החוזה היא לצמצם את פרשנות צירוף המילים " למטרה חקלאית" לשימושים ופעולות הקשורים אך ורק בייצורה של התוצרת החקלאית, תוך עמידה על המובן הצר של המונחים " תוצרת חקלאית" ו" שימוש חקלאי".

11.               בית משפט קמא סקר את הפסיקה שפירשה את המונחים "חקלאות" ו"ייצור חקלאי". כך נקבע כי ניהול עסק הדברה אינו דרוש במישרין לייצור חקלאי ולא הוכר ככזה (ר"ע 30/86 פ.א.ב שירותים בע"מ נ' מדינת ישראל, מ(1) 249 (1986)), עוד נקבע כי פעילות בבית בד לייצורו של שמן זית אינה "ייצור חקלאי" (ת"פ (חיפה) 1305/04 הועדה המחוזית לתכנון ובניה - צפון נ' מוחמד (18.1.05)). בענייננו יש להבחין בין הליך ייצור הדבש לבין השימושים הנלווים לייצור. מרכז המבקרים איננו חלק מובנה מהפעילות החקלאית של המכוורת ואיננו נחוץ או נלווה לפעילות החקלאית בה. ברע"פ 4594/04 ברא"ז נ' מדינת ישראל (18.11.04) (להלן: "עניין ברא"ז") נפסק כי יש להבחין בין גידול סוסים כשימוש חקלאי, לבין עסק של רכיבה על סוסים שאינו כזה. קל וחומר בענייננו שאין מרכז המבקרים יכול להיחשב כשימוש חקלאי. נוסף על כך, מרכז המבקרים הוא בעל קיום עצמאי, גובה תשלום עבור ביקורים, ואין מניעה להפעילו על קרקע שאינה חקלאית. אין בהמלצת משרד החקלאות, להכיר במרכז המבקרים כפעילות משלימה לחקלאות, כדי לשנות את השימוש המותר על פי הדין.

  תמצית נימוקי הערעור

12.               מדובר בפרשנות של חוזה אחיד, שהמנסח בחר שלא להגדיר בו את המונח "חקלאות". אין מקום לפרש מונח זה בצמצום או בהרחבה, אלא יש לפרשו בהתאם לכוונת הצדדים.

13.               בהיות החוזה חוזה אחיד שניסח המשיב יש לפרשו לרעת המנסח.

14.               החוזה הוא חוזה שכירות ויש לפרשו לפי חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971.

15.               החלטה 1101, שעליה נסמך בית משפט קמא בפרשו את החוזה, התקבלה לאחר כריתת החוזה ואינה חלק מאומד דעתו של המינהל בנסיבות אלה.